Placement : les vertus de l’amortissement

Placement : les vertus de l’amortissement

DEFISCALISATION. Percevoir des revenus réguliers et défiscaliser tout en constituant un patrimoine immobilier de qualité : ce rêve d’investisseur peut devenir réalité en associant les avantages de la loi Malraux et l’amortissement permis par le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Directeur associé du groupe Coff, spécialiste de la gestion fiscale de patrimoine implanté à Bordeaux et à Paris, Olivier Buret détaille le fonctionnement de ce montage financier.

« Sud Ouest » Pourquoi recommander ce type d’opération ?

Ce montage financier permet d’abord de tirer profit des divers avantages liés à la loi Malraux et ensuite, des bénéfices du statut du LMNP. Je précise qu’il ne faut pas uniquement se focaliser sur l’intérêt fiscal de l’opération et qu’il convient de prendre en considération les autres avantages : obtenir des revenus réguliers, maintenir son niveau de vie à la retraite, transmettre un patrimoine dans de bonnes conditions, etc. Rappelons que le dispositif Malraux s’adresse aux particuliers qui investissent dans des immeubles à restaurer pour les louer. La plupart des opérations en Malraux se situant dans les centres villes historiques, c’est un bon moyen de se constituer un patrimoine de qualité qui conservera sa valeur au fil du temps. De plus, ce régime ouvre droit à une réduction d’impôt de 30 % ou de 22 % des travaux de restauration selon la localisation des biens qui font l’objet de l’intervention. Le plafond de dépenses retenu pour cette réduction d’impôt s’élève désormais à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives. Autre avantage : il est possible de reporter la fraction de la réduction d’impôt non utilisée une année sur les 3 années suivantes. Il faut également signaler que les intérêts de l’emprunt contracté pour l’opération sont déductibles des revenus fonciers et que le Malraux n’entre pas dans le cadre du plafonnement des niches fiscales. En contrepartie de ces avantages, l’investisseur s’engage à louer les logements restaurés pendant une durée minimale de 9 ans. Au terme de cette période, il est judicieux d’envisager une transition vers la location meublée en LMNP. Il s’agit notamment de pérenniser les possibilités de neutraliser l’impôt, partiellement ou même intégralement. Le statut LMNP permet en effet d’amortir sur une trentaine d’années l’intégralité de l’investissement réalisé (murs hors terrain). Outre l’amortissement strictement comptable du logement, il est également permis de déduire des loyers les charges locatives, les dépenses d’entretien ou encore les intérêts d’emprunt. Le surplus d’amortissement peut être différé. Et le bénéfice de l’amortissement peut se transmettre à de futurs acquéreurs ainsi qu’aux éventuels successeurs. De plus, pour réaliser cette transition, il n’y pas même pas besoin de changer de locataire. Il suffit de modifier le bail.

« Sud Ouest » Quelles sont les principales contraintes pour l’investisseur ?

L’investisseur devra acquitter un peu d’impôt lors de la période de transition entre le Malraux et le LMNP. Mais, cette taxation sera dérisoire par rapport à l’ensemble des sommes économisées dans le cadre de ce montage financier. Il faut également signaler que les logements bénéficiant du statut LMNP sont assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Toutefois, il est bon de rappeler que tant qu’il existe une dette, on n’est pas taxable. D’où l’intérêt de contracter un emprunt pour optimiser le montage. Cette approche est particulièrement pertinente en période de taux historiquement bas. Et même si le régime LMNP est soumis au plafonnement des niches fiscales, (soit 10 000 € en 2019), cela laisse une marge de manœuvre confortable aux investisseurs.

« Sud Ouest » Le dispositif Malraux concerne essentiellement les contribuables les plus aisés. Quelles pistes suggérez-vous pour les foyers moins fortunés ?

Il est possible de mettre en place une stratégie similaire même en disposant de moyens plus modestes. Pour y parvenir, on peut par exemple réaliser dans un même montage une acquisition dans le cadre de la loi Censi-Bouvard et une autre sous statut LMNP classique. Je rappelle que la loi de finances pour 2019 a prorogé le dispositif CensiBouvard jusqu’au 31 décembre prochain. Ce dispositif d’investissement locatif, qui n’est qu’une option du LMNP, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix de revient de logements implantés dans certaines résidences meublées, dans la limite de 300 000 € hors taxe. Il autorise aussi la récupération de la TVA sous conditions. De plus, lorsque le montant de la réduction d’impôt obtenue dépasse le montant de l’impôt à payer, le solde est reportable sur 6 ans. Ces divers avantages sont cumulables avec ceux du LMNP classique. Ce montage peut convenir notamment aux contribuables moyennement imposés, relevant par exemple de la tranche d’imposition à 30 %. A titre indicatif, un célibataire percevant environ 2 100 € par mois est susceptible de relever de ce niveau d’imposition.   Recueilli par Thierry Gironde