Investir en Ehpad un bon plan ?

INVESTISSEMENT : Les Ehpad semblent représenter un pari intéressant sur l’avenir

Acheter une chambre médicalisée pour la louer dans un Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) permet d’obtenir des revenus réguliers et garantis, en franchise d’impôt, à condition de prendre quelques précautions. Créateur du cabinet bordelais de gestion de patrimoine Coff, Olivier Buret détaille le dispositif.

« Sud Ouest »Pourquoi privilégier ce type de meublé ?

Olivier Buret – Compte tenu du vieillissement croissant de notre population, les besoins d’hébergement médicalisé vont se développer dans les années à venir. Déjà, la demande excède l’offre. Investir dans un Ehpad, c’est donc l’assurance de bénéficier d’un taux d’occupation de 365 jours par an, ce qui permet d’éliminer la vacance locative.

De plus, les risques de saturation d’un secteur géographique sont pratiquement inexistants. Il faut en effet savoir que la création d’un Ehpad est soumise à une autorisation du Conseil départemental et des instances de santé. Ces entités veillent à une répartition harmonieuse des établissements sur le territoire.

Par ailleurs, le bail commercial signé entre l’investisseur et le gestionnaire de l’établissement garantit les revenus locatifs. Surtout, l’adoption du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) « classique H offre la possibilité à l’investisseur d’amortir son bien de manière optimale. L’imputation des charges et amortissements (murs et mobilier) permet d’obtenir un déficit sur une longue durée, parfois jusqu’à une trentaine d’années. Et, tant qu’un déficit est constaté, l’activité ne génère aucun impôt pour l’investisseur.

La possibilité de récupérer la TVA constitue un autre avantage. De plus, l’acquéreur est débarrassé des affres de la gestion locative. Enfin, en cas de transmission-succession, ses héritiers bénéficient aussi des mêmes avantages fiscaux.

« L’amortissement LMNP permet de gommer toute fiscalité sur les revenus locatifs. »

Quelles sont les contraintes ?

Comme pour les autres dispositifs d’investissement locatif il convient de prendre quelques précautions avant de s’engager. II faut surtout sélectionner rigoureusement le gestionnaire. On privilégiera plutôt des structures qui ont une envergure nationale et qui possèdent une longue expérience dans le secteur. N’hésitez pas à vous déplacer pour vérifier si la présentation faite par l’interlocuteur pressenti est conforme à la réalité.

Évaluez la qualité de l’implantation de l’établissement qui tous intéresse. Analysez en détail les caractéristiques du bail commercial qu’on vous propose. Et si vous ne disposez pas du temps et des compétences nécessaires, n’hésitez pas à recourir à un professionnel spécialisé qui tous assistera et vous conseillera pour toutes vos démarches. Précisons que le bien doit être loué pendant au moins neuf ans. Il s’agit donc d’un engagement à long terme.

Comment éviter d’être imposé en fin de dispositif ?

Une première astuce consiste à créer une SARL (société à responsabilité limitée) qui va racheter la chambre médicalisée. L’opération permet de réenclencher le mécanisme d’amortissement On peut également vendre sa chambre à un particulier qui a investi dans le même établissement tout en lui rachetant son bien pour continuer à bénéficier de l’amortissement.

Thierry Gironde