Gommer ses impôts avec la location meublée

Gommer ses impôts avec la location meublée

IMMOBILIER Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) présente de nombreux atouts en matière d’optimisation fiscale. Olivier Buret, créateur de Coff, cabinet bordelais de gestion de patrimoine, révèle les avantages d’un montage associant LMNP amortissement et Censi-Bouvard.

« Sud Ouest » Pourquoi ne pas se contenter d’une seule opération avec le dispositif Censi-Bouvard ?

Olivier Buret Dédié aux logements meublés situés dans des résidences avec services, le dispositif Censi-Bouvard ne permet qu’une modeste réduction d’impôt de 11 % du montant de l’acquisition d’un bien retenu dans la limite de 300 000 euros. De plus, les amortissements sont calculés uniquement sur la fraction du prix excédant les 300 000 euros, ce qui en limite singulièrement l’intérêt.

Pour bonifier un tel placement, il est plus judicieux d’associer dans un même montage une opération en Censi-Bouvard avec un investissement réalisé dans le cadre du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) en choisissant l’option amortissement. Ce dernier régime permet de déduire des loyers encaissés toutes les charges (travaux d’entretien, frais de gestion, etc), l’intégralité des intérêts d’emprunt ainsi qu’une quote-part du prix du bien et des meubles.

Le logement acquis dans le cadre de ce dispositif s’amortit sur trente ans et le mobilier sur 10 ans. Il est ainsi possible de constituer un patrimoine en franchise d’impôt puisque l’amortissement absorbe fiscalement les revenus générés par la location. Et puis, si l’ensemble des déductions se révèle supérieur aux loyers, le déficit obtenu est déductible pendant dix ans.

Il faut savoir que les amortissements vont aussi bénéficier à l’investissement en Censi-Bouvard réalisé simultanément. Le propriétaire bailleur profitera des avantages particuliers de ce régime : possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien, pas de plafonds de loyers ni de conditions de ressources du locataire, gestion du bien assurée par un exploitant professionnel, travaux lourds incombant au gestionnaire si le bien est situé dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). Et à la revente, le nouvel acquéreur pourra bénéficier des avantages de l’amortissement.

Quelle rentabilité peut-on espérer de ces investissements ? En règle générale, le rendement avoisine les 4 % net d’impôt (mobilier inclus) sur de beaux produits. Mais on peut atteindre les 5% en cumulant les multiples déductions permises par le système de l’amortissement. Un investissement unique en Censi-Bouvard n’aurait pas permis d’obtenir de telles rentabilités.

Il y a tout de même quelques contraintes…

Effectivement. Il s’agit d’abord d’un investissement à long terme. Concernant le Censi-Bouvard, il faut s’engager sur au moins neuf ans avec un exploitant. Pour le LMNP dédié à l’amortissement, il n’y a pas de durée de détention imposée, mais il est conseillé de le conserver sur une longue période pour en tirer le meilleur parti.

Ensuite, il convient de se renseigner sérieusement sur la réputation et les avoir-faire du gestionnaire qui va s’occuper de vos biens. Profitez-en également pour vérifier sa solidité financière. Enfin, comme pour n’importe quel autre régime d’investissement locatif, il faut prendre le temps d’évaluer la qualité des biens proposés et leur environnement.

Recueilli par Thierry Gironde